недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПомощник по недвижимости

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

48 290 43
Покупаем новостройку с использованием счета эскроу
С 1 июля 2019 года все новые проекты на первичном рынке жилья будут реализовываться с использованием «эскроу-счетов».

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком). Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». – То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта. Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета. Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. - ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

«Срок действия счета эскроу не может превышать более чем на 6 месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома».

Дмитрий Соболев

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета. В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует. Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

 

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Комментарии 43
Сергей ТСТ1 июля 2019, 14:34

вот и правильно , когда построят строители на заемные деньги , и надо будет закрыть обязательства перед банками , будут веселые скидки , а они будут строить .. это их работа ..а маржинальность и откаты занимают такую часть цены .. что даже за пол цены продав .они будут в шелках ,золоте и шоколаде )))

Ответить
Серафима1 июля 2019, 14:57

Но вот мы же в России, буквально последний месяц колесили по пунктам продаж в новостройках -- и все говорят о том, что с Августа поднимают цены !!! и мотивируют это новым законодательством. Только я понять не могу -- стоя туже построенные дома, все на этапе ввода в эксплуатацию, ну или 50-70% готовности - заканчивать стройку будут они по старым правилам, а вот накрутить они хотят уже сейчас !!!
Вот и выходит что опять кто успевает воспользоваться - накручивает и косит "бабло" и все это ложиться на кошелек покупателя.
понятно что урегулировать вопрос долевого строительства надо было.
Но как сейчас следить за теми кто Накручивает на пустом месте ?...

Ответить
Дмитрий Рыбаков1 июля 2019, 15:42

Да пусть поднимают, быстрее это все обвалится

Магистрал1 июля 2019, 15:45

Если бы у Застойщика была возможность, он бы и до ввода Эскроу счетов поднял бы цены. Они ж до этого времени не о покупателях бедных думали! Рынок не позволяет это сделать. И не позволит в будущем. Цены, думаю, приподнимутся, но только в высоколиквидных проектах, "дорогих" населённых пунктах, коих в Московской области ОЧЕНЬ не много. В Москве цены поднимутся, но тоже не везде.
В основном затраты на ведение Эскроу счетов лягут в затратную часть Застройщика. Не все выдержат эту нагрузку. Многие уйдут, некоторые "упадут". Оставшиеся поделят рынок.

ID: 69469031 июля 2019, 23:39

если подмется новострой, а он стопудово поднимется то к нему подтянутся и все остальные цены. Если кто следит за недвижкой вспомните как в том году взлетели цены на хрущобы (реновация), поначалу они практически сровнялись со свежим фондом, а к весне этого года и свежий фонд вырос почти восстановив былой разрыв

Антон2 июля 2019, 4:45

Это все маркетинговый ход по привлечению денег для нового строительства. Покупательская способность работающего населения среднего звена, на котором держатся ВСЕ продажи низкая, зарплаты не повышаются, ЖКХ и налоги растут. Повышение цен остановит рынок продаж, а это не выгодно застройщикам.

ID: 1544186414 августа 2019, 11:12

Все решает не то сколько они хотят, а за сколько вы готовы купить. Будет спрос будет и большая цена. Не будет спроса все будет потихоньку сворачиватся, пока не выйдет на свой уровень. Поэтому все это не важно сколько они будут платить за кредит, кредит, да они могут взять, а могут и не взять, инвесторов которые платат сейчас за 1\3 квартир никто не отменял.

Star Trekker14 августа 2019, 15:03

ID: 15441864, никто продавать и строить в убыток себе не будет. У Вас идеалистические представления о рынке. Одно дело продать последнюю пару обуви с витрины, другое - квартиру.
Квартира - не скоропорт, не товар по моде ( по сезону)

Дмитрий1 июля 2019, 15:26

Интересно было бы увидеть сравнение со странами Европы, как за рубежом защищают дольщика

Ответить
ID: 302430031 июля 2019, 18:57

С США никак не защищают. Знакомый потерял 50K баксов. Использовать эскроу твое дело. Тебе все объяснят, хочешь рисковать - рискуй, но потом не плачь

Сергей Артимуров2 июля 2019, 12:32

В США с тебя возьмут подписку, что ты являешься профессиональным инвестором, и все риски понимаешь и осознаёшь, претензий предьявлять не будешь. А у нас лохи новострой покупают, думая, что покупают квартиры, отсюда и весь сыр-бор.

Станислав4 июля 2019, 14:11

в Европе у банков не отбирают лицензии просто потому что ЦБ РФ так захотел

Игорь1 июля 2019, 15:55

Ни кто ни какого дольщика защищать и не собирался!
Деньги идут в банк на депозит без процентов!
Страховая сумма не равна внесенным деньгам!
Застройщик теряет возможность привлечения беспроцентных инвестиций на строительство со стороны дольщиков т.е. понятие дольщик пропадает!
Теперь банки собирают деньги в том числе и с ипотекой, а потом их выдают под проценты застройщикам! У банка могут тоже отобрать лицензию и проектное финансирование прекратиться!
Итог: дольщики как рисковали так и будут рисковать! Банкиры забрали себе беспроцентное инвестирование от застройщиков и стали еще больше зарабатывать!

Ответить
Александр3 июля 2019, 10:07

Все именно так! А в силу того,что народ у нас в стране мягко сказать не совсем образованный,
все будут думать,что это правильно!))))

Валерия1 июля 2019, 16:08

То есть банки получат деньги дольщиков, будут их крутить годами и без начисления процентов??????????? Тем временем застройщики взяв деньги у этого банка, будут платить % по кредиту, поэтому увеличат цены ха жилье и ЗА ВСЕ ЭТО ЗАПЛАТЯТ ДОЛЬЩИКИ, ТО ЕСТЬ МЫ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! КОГДА КОНЧИТСЯ ЭТОТ ГРАБЕЖ???????????????

Ответить
Без имени1 июля 2019, 17:15

Если же будет такая хрень твориться, кручение финансов дольщика в банках по ипотеке, то тогда процентная ставка должна упасть в двое по ипотечному кредитованию, так как деньги которые находяться в депозите у банка на кроусчёте, а депозит это вложение, т.е. инвестирование в банк, банк пользуется этими деньгами и за это выплачивает процент по внесённой сумме на определённый срок, а так как процент по вкладу (депозиту) составляет от ~4% до ~8,65% годовых, по идее такие счета как кроусчета на которые дольщик перечисляет деньги по ипотеке, тоесть пока они находятся в банке, банк ими пользуется, то ипотечное кредитование которое выдаёт банк, ставка по ипотечному кредитованию должна падать как минимум вдвое, с учётом того что банк пользуется этими деньгами как с депозитными счетами, поэтому скмма как по депозиту расти не будет, а должна упасть только ставка по ипотечному кредитованию, это мои мысли, думаю так будет правильнее

Виктор1 июля 2019, 19:18

никто от прибыли неоткажется

Александр2 июля 2019, 14:07

Думаю,через 2-3 года,это кончится...Когда поймут,что это не работает.

Коля1 июля 2019, 17:04

Да. все правильно. Покупаешь квартиру в ипотеку, кладешь деньги банка на счет, банк с тебя берет % за использование ипотеки, дает эти же средства под % в виде кредита застройщику. Т.е. банк получает с двух сторон процент с одной и той же суммы.

Ответить
Oleg1 июля 2019, 17:07

По сути дольщиков защитили очень просто: их ликвидировали. Нет дольщиков - нет проблем. Зачем сейчас в принципе покупать квартиру на стадии строительства??

Ответить
Сергей ТСТ1 июля 2019, 17:17

смотрим рождаемость 1981/1991 год тем кому уже 28/38 лет их 25 ,4 млн ( покупателей , которые выбывают с рынка ) на их место приходят те кто родился 1992/2002 год их 14,7 млн , ( покупателей ближайшие годы ) плюс все кто есть и был средний класс уже купили ,,, конечно сказки про бешеный спрос , страшилки , будут еще ))) но реальность всегда жестко посадит все на свои места .

Ответить
Станислав1 июля 2019, 18:41

я вообще не понимаю смысла работы через банки. Есть страховые компании, через которые можно застраховать сделку на полную стоимость, имея на руках зарегистрированный ДДУ. Просто страховка будет примерно 2% от стоимости договора стоить и те, кто выбирает застройщика без проверки его надежности, пренебрегают страховкой. Самое последнее место, куда бы я понес деньги - это банк. Самое ненадежное место, которое можно только придумать.

Ответить
Николай Фетисов3 июля 2019, 10:54

""Самое последнее место, куда бы я понес деньги - это банк.""
Не вы один такой, люди деньги не несут туда, вот и появляются схемы привлечения капитала. И этот прием к сожалею не последний.

Станислав4 июля 2019, 12:17

до тех пор, пока банки не перестанут кидать вкладчиков на деньги, а государство - нести за них финансовую ответственность ( лицензию ведь выдавали) лично у меня ко ВСЕМ банкам доверия НОЛЬ.

Андрей Поздеев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 июля 2019, 21:26

Удачная форма сохранности денег дольщика - никаких тебе потерь, манифестов или беглых застройщиков! Теперь банки будут контролировать операционную деятельность застройщика. Он, банк, попросту ограничит операционную деятельность - как результат все застройщики увеличат себестоимость строительства на бумаге и соответственно будут закладывать дополнительные риски с учетом двойного дисконта. Никто не любит выворачивать карманы. В результате - лишняя пере плата покупателем за квадратные метры. ТАК КТО ПОБЕДИТЕЛЬ? ГОСУДАРСТВО! НЕ НУЖНО СЛУШАТЬ ДЕМОНСТРАНТОВ И ВЫЧИТЫВАТЬ ЛОЗУНГИ! ПРОЩЕ НЕ ПРЕД УМАЕШЬ!

В таком темпе возрастает роль посредника - поскольку для избежания рисков, ненужного надзора, застройщик будет привлекать крупных инвесторов, которые попросту будут скупать недвижимость на фундаменте по невысокой цене. САМОИНВЕСТОРЫ - назовем новых инвесторов действующих в интересах процесса. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ "САМОИНВЕСТОРА" НЕ ПОДЛЕЖИТ ОПЕРАЦИОННОМУ КОНТРОЛЮ СО СТОРОНЫ БАНКА ИЛИ ГОСУДАРСТВА!

Для эффективной работы САМОИНВЕСТОРОВ будут привлекаться эффективные риэлторы, а кто от них откажется - тот попусту прогорит. Поскольку ликвидные квартиры продукт конечный и их количество ограничено. Задача будет простая - это проводить сделку по уступке прав требования или цессии, где инвестиционная составляющая будет вкладываться в будущие услуги, неотвратимые улучшения или просто выводить в кэш.

Практически ограничили возможность менее платежеспособное население. Дома бизнес класса - останутся на плаву, а вот комфорт класс пострадает. Он практически уйдет в эконом и это крах для экономики, но не для чиновника. ИМЕННО ОТСУТСТВИЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ И КАК СЛЕДУЕТ САНАЦИЯ БАНКОВ ПРОБЛЕМА ДЛЯ ГОСУДАРСТВА. Теперь этой проблемы не будет, да и кому какая разница какой комфорт главное у граждан есть крыша над головой. А то что она развалится через две пятилетки - задача будет решаться по мере поступление. ЭКОНОМИКА НЕМНОГО ПРОСЯДЕТ - УМЕНЬШИТСЯ МУЛЬТИПЛИКАТИВНЫЙ ЭФФЕКТ, КОТОРЫЙ РАЗГОНЯЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СПРОС, В ХОРОШИЙ ДОМ - ХОРОШИЕ ВЕЩИ.

СМЫСЛ ВКЛАДЫВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА В НЕСКОЛЬКО РАЗ ВОЗРАСТАЕТ! И ЭТО ХОРОШО! НО НЕ БУДЕТ ДЕШЕВОГО ЖИЛЬЯ - ДА И КТО СКАЗАЛ ЧТО ОНО ДОЛЖНО БЫТЬ!

Ответить
Злой2 июля 2019, 2:20

Банк в шоколаде. Берет у дольщика деньги без процентов и дает их застройщику под проценты.

Ответить
Николай Фетисов3 июля 2019, 10:55

за счет этого стоимость новостройки прирастет от 30% к цене, а за ней и вторичный рынок подтянется в ближайшем будущем.

Дмитрий Рыбаков3 июля 2019, 12:11

а че не 130?

Магистрал3 июля 2019, 14:45

Вот-вот, Дмитрий! И я об этом!
Рынок скажет в каждом конкретном проекте.
Давно бы подняли, была б возможность!

Николай, не сейте панику!

Александр2 июля 2019, 11:17

Самое то главно, что скрывается за этой "реформой" - теперь деньгами дольщиков будут пользоваться банки. Причем хитро придумали - кладешь деньги на счет в банке, а тебе даже процентов не начисляют. Хотя бы частично покрывать инфляцию.
И эти же деньги банки будут давать застройщикам в кредит под проценты.
Гениально, б.....

Ответить
As2 июля 2019, 12:35

НУ по крайне мере теперь ваши деньги защищены

Станислав2 июля 2019, 17:04

сама наивность ))) объясните это вкладчикам банков, у которых Эльвира Сахибзадовна лицензии отобрала, а еще раньше можно копнуть в 1992 и 1998 гг

Магистрал3 июля 2019, 14:56

Если вы представите себя на месте обманутого дольщика (не дай Бог), Александр, то поймёте, что лучше положить деньги в банк и быть уверенным, что они то уж точно, не пропадут, даже если застройщик обанкротится.
А они банкротили сами себя, как только продавали по ДДУ всё, или почти всё. Т.е.выгребая всю доходную часть проекта. Зачем им дальше то тратить, если ДОХОДЫ ВСЕ ПОЛУЧЕНЫ!?
Теперь всё. Можешь не достраивать, хочешь - как хочешь. Денег граждан не получишь.

А если, Станислав, Вы копнёте в 1992-1998 годы, то Вам вспомнятся до боли (огромного количества людей) знакомые названия "Властелина" "Хапёр-инвест" "МММ" и десятки других менее одиозных «предприятий» Или банки, которые занимались только отмыванием, обналичкой (для того и создавались) и финансированием бандитов на Кавказе в эти годы.
Память короткая почему то.

Станислав4 июля 2019, 12:35

нет, самый лучший способ не в банк деньги вкладывать, а в ликвидные активы.
Чтобы не стать обманутым дольщиком, надо страховать сделку. Вкладывая в среднем 6 млн рублей не надо жмотиться потратить 120 000 рублей на страховку. Под 1992 и 1998 гг я подразумеваю кидок СПЕР-Банка и дефолт 1998 , в результате которого во всех банках у всех пропали деньги. Я в ГКО не играл и с какого перепуга государство переложило эти риски на меня, я не понимаю. Да и никто не понимает.

Станислав4 июля 2019, 13:17

(с) лучше положить деньги в банк и быть уверенным, что они то уж точно, не пропадут (с)
Ржу в голос, Магистрал, жгите еще )))

Магистрал5 июля 2019, 11:40

если вы ЭТО прочитали у меня, то ржите дальше

Александр3 июля 2019, 15:57

Это не единственный способ защитить вкладчиков от обмана. Их можно много придумать.
И минимум - начислять проценты по вкладам граждан. Как за обычный вклад.
(В этом и есть несправедливость).

Ответить
ID: 186833617 июля 2019, 13:09

Почему деньги на строительство банк застройщику даёт под проценты, а на эскроу-счёт кладёт от покупателя без процентов, задрало уже это двойное наебуривание.

Ответить
игорь мордакин8 июля 2019, 22:00

Объясните, зачем это застройщикам, продавать квартиры дешево на первоначальном этапе, если деньгами нельзя воспользоваться. лучше ввести в эксплуатацию и продать дорого уже готовые квартиры

Ответить
Станислав11 июля 2019, 13:58

и нести немаленькие эксплуатационные расходы, ага, как только дом введут в строй.
Страховку в гос компании просто надо было сделать, а не эти эскроу-счета

ram10 июля 2019, 16:13

ТЕПЕРЬ НАМ дольщикам и застроям надо искать способы обхода этого закона :
1. Создаем пиф недвижимости и собираем деньги граждан. Один пай = 1 метр. По мере стр-ва пай дорожает. Его можно продать или докупить еще до целой квартиры.
2. Создаем юрлицо-прокладку. Ей "продаем" все квартиры , а она уже уступает их дольщикам.
3. Создаем или покупаем "ручной банк" , который будет вести эскроу счета и финан-ть застроя под миним. процент.

А если серьезно , то надо сделать всех застройщиков государственными , а подрядчики пусть будут частными и конкурируют друг с другом.

Ответить
Станислав11 июля 2019, 14:01

один пай - один метр? а ничего что везде разные проекты и метр по-разному стоит?
эконом от 100 000 рублей, комфорт от 120 000 руб, бизнес от 150 000 , а еще есть и подороже сегмент, премиум и делюкс. А еще локация и инфраструктура на цену влияет...

Ответить
ID: 1504326111 октября 2019, 21:29

А сколько и когда я должен внести на эскроу, например с ДДУшкой от Гранель?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru