недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаАНТИкризис

Ипотека: ставки вверх, ставки вниз. Что дальше?

34 341
Ипотека: ставки вверх, ставки вниз. Что дальше?
Банки еще не знают, как реагировать на новую реальность, а потенциальные заемщики пытаются получить последние выгодные условия. Или, быть может, они зря торопятся?

С конца марта и начала карантина ипотечный рынок начало лихорадить: часть банков начала поднимать ставки и ухудшать условия для заемщиков. Покупатели, у которых уже был одобрен кредит, приходя в банк, неожиданно обнаруживали, что ставку им подняли. Некогда желательные группы заемщиков (например, занятые в авиаперевозках) вмиг стали нежелательными и рисковыми. 

Все ожидали обычного в условиях экономического кризиса роста ставок.

Но 16 апреля президент России объявил о льготной ипотеке под 6,5%. Поддерживать собираются только застройщиков (новостройки). 

Ипотечная «болтанка» 

Ставки снижались весь год, в середине февраля 2020-го многие игроки анонсировали очередное снижение. Правда, в середине марта наметилась обратная тенденция, вызванная падением рубля. К этому прибавилась пандемия.

«Ситуация меняется ежедневно, в соответствии с обстановкой и заявлениями властей, — замечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон». — Количество обращений (заемщиков. — Прим. ред.) в апреле снижается на фоне сложившейся ситуации. Часть потребителей не понимает, что будет с их доходом, часть испытывает сложности в процессе получения ипотеки и с получением документов для отправления заявки в банк. Процент отказов пока не увеличился и держится на том же уровне».

Банки не знают, куда надо двигаться в этом водовороте, и мы видим разнонаправленные движения.

Например, «АкБарс» в конце марта, уже в карантинное время, улучшил условия кредитования новостроек (если раньше вилка была 7,99–10,2%, то теперь стала 7,7–9,9%). Но уже 15 февраля банк поднял нижнюю планку, зафиксировав верхнюю, — 8,5–9,9% (по данным Frank RG).

Альфа-банк поступил наоборот. Он улучшил условия кредитования в конце февраля, начав выдавать займы на первичном рынке под 8,39–11,29%, а потом дважды повышал процентные ставки: в конце марта —до 9,09–12,29%, в середине апреля только минимальную ставку — до 9,29 (максимальная осталась неизменной —12,29%), по данным Frank RG.

Промсвязьбанк уменьшил минимальную процентную ставку на вторичном рынке и одновременно увеличил максимальную. Так, 31 марта кредиты выдавались под 8,90–16,3%, а с 15 апреля — под 5,5–17,5%.

Как меняются условия кредитования? 

Стоп-лист заемщиков

Прежде всего (и для этого не нужно решение Центробанка) банки меняют критерии оценки заемщиков. В стоп-лист попадают занятые в туристическом бизнесе, в индустрии гостеприимства, развлечений, в международных транспортных компаниях. Даже летчики, считавшиеся раньше одними из самых желанных заемщиков, стали в одночасье ненадежными для банков. Разумеется, эти стоп-листы не являются публичными документами, банки и не обязаны давать отчет о причинах отказа.

Также ужесточились требования к владельцам бизнеса. «В некоторых организациях, например в Альфа-банке, индивидуальным предпринимателям придется внести 50% собственных средств при оформлении ипотеки даже по стандартным программам», — отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Рост ставок

Многие банки увеличили ставки минимум на 0,4 п.п., часть банков повысила ставки на 0,5–1 п.п., отдельные банки решили подстраховаться и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%, добавляет Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан: «банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков». Подробнее: Банки повышают ставки и ужесточают правила выдачи займов.

Увеличение первоначального взноса

Это называют дополнительным барьером для заемщиков, хотя больше похоже на перестраховку со стороны банка: при первоначальном взносе 30% банк легко «вернет свое», если цены на недвижимость упадут на 15–20%, как и прогнозирует большинство аналитиков.

Повышение, по словам Надежды Коркка, коснулось и тех банков, в которых первый взнос ранее составлял 10%: например, «АкБарс», «Открытие» и Совкомбанк увеличили его вдвое.

Еще в марте порог первого взноса повысили Совкомбанк,
банк «Открытие» (до 20% по кредитам на покупку готового жилья и новостроек). Росбанк повысил размер первого взноса по займам на покупку квартиры до 35%, доли в ней или комнаты — до 15%, на покупку готового жилья — до 35%. В банке «Юникредит» с начала апреля первоначальный взнос по кредитам на покупку вторичного жилья и новостроек повышен до 30%. В Альфа-банке минимальный порог первого взноса увеличен до 20%, в Промсвязьбанке — до 15%. Подробнее: Банки ужесточают требования к первому взносу по ипотеке.

О повышении первоначального взноса как о главном изменении говорят и представители компании «Донстрой»: «Наиболее востребованной сейчас становится программа по двум документам с первоначальным взносом от 25%, где клиенту необходимо предоставить только анкету и копию паспорта».

Сокращение программ, ужесточение требований к документам

Исчезли программы перекредитования с повышением долговой нагрузки (то есть, допустим, заемщик купил квартиру за 10 млн рублей и взял кредит 7 млн. Через некоторое время, после выплаты 1 млн, он решил перекредитоваться в другом банке, но уже на 8 млн).

Также некоторые организации отказались рассматривать заявки на ипотеку без справки 2-НДФЛ: справка о доходах по форме банка теперь не принимается.

Что будет с теми, кому уже одобрен кредит? 

Здесь позиция банков тоже разделилась. Одни обещают, что выдадут кредит на одобренных условиях (ВТБ), другие предупреждают, что могут изменить условия в зависимости от актуальных программ на момент подписания кредитного договора.

Так, в Росбанке за день до сделки повысили ставку на 1% покупателю, у которого уже был одобренный кредит.

Подробнее: «Как мы провели сделку в условиях самоизоляции»

«В числе первых ставки по уже одобренным заявкам начал повышать ЮниКредит банк. Затем подобная практика наблюдалась в ДОМ.РФ и Россельхозбанке в отношении ранее одобренных клиентов, которые не вышли на сделку до повышения ставок, а также в некоторых других кредитных организациях», — констатирует Надежда Коркка.

Кстати, даже одобренному заемщику, если он занят в «нежелательной» по сегодняшним критериям сфере, могут отказать в последний момент в выдаче кредита.

Нужно ли перекредитовываться? 

Обладатели ипотечных кредитов — это та категория, представителям которой надо торопиться в банк (если вы брали кредиты на принципиально худших условиях).

Дмитрий Овсянников, руководитель проекта Ипотек.ру, уверен, что единственная программа, которая экономически оправдана в нынешних условиях — рефинансирование для снижения процентной ставки по ранее взятому кредиту. 

«Если вы наконец созрели для того, чтобы рефинансировать кредит, делать это следует быстро. Времени на раскачку просто нет. Половина программ, о которых говорили пару недель назад, уже не действует: банки их отменили. Да и процентные ставки за пару недель стали выше во многих банках». 

Дмитрий Овсянников,руководитель проекта Ипотек.ру

В общем, рынок рефинансирования живет в тех же реалиях, что и другие программы. «Если ставки по рефинансированию вернутся к значению 9,5–10%, то этот продукт станет менее актуальным. Большинство тех, у кого кредит был взят под 12% и более, уже сделали снижение ставок. Те, кто изначально оформлял по 10–10,5%, никаких действий предпринимать не будут»,  — считает Надежда Коркка.

Что происходит со страхованием? 

Итак, пандемия перевернула представление о надежных и ненадежных заемщиках, но также она изменила представление о рисках. К примеру, в новых условиях платежеспособность врача не будет ни у кого вызывать вопросов. Но представители этой профессии подвергаются повышенному риску. Правда, это уже риски не банков, а страховых компаний, многие из которых остались без господдержки.

Надежда Коркка уверяет, что изменений в политике работы страховых компаний в настоящее время не наблюдается. «Наоборот, у партнеров есть намерение снизить нагрузку за счет снижения тарифов страхования».

Чем сердце успокоится?

Многочисленные аналитики, вопреки своему обыкновению, не торопятся давать прогнозы. Условия ипотеки уже давно зависят не только и не столько от экономической ситуации, сколько от политики государства. А какой она будет в коронавирусной реальности, сказать сложно.

В периоды кризисов и экономических спадов стоимость денег растет — соответственно, и ставка тоже. Но государство может вмешаться и, как мы видим, вмешивается, не дает сильно провалиться рынку жилищного строительства, субсидируя ипотеку. Сейчас ипотеку с господдержкой получит самое бюджетное жилье. Для всех остальных ставки, вероятно, будут повышаться и/или ужесточаться условия выдачи, что уже и наблюдается.

«Если доля просроченной задолженности будет расти, рост ставок — наиболее вероятный сценарий развития», подчеркивает Виктория Кирюхина, аналитик Циан.

При этом ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть теоретически кредит не должен дорожать.

Таблица 1. Банки, снижающие ставки 

Банк/дата

31 января

29 февраля

31 марта

15 апреля

Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка


Банк Россия

8,3–13,2%

8,3–13,2%

8–13,2%

8–13,2%

Банк Союз

9–17,5%

9–17,5%

9–16,5%

9–16,5%

Банк Центр-инвест

8–14,25%

7,75–13,5%

7,75–13,5%

7,75–13,5%

ВТБ

8,4–11,1%

7,9–10,9%

7,9–10,9%

7,9–10,9%

Газпромбанк

8–10,8%

7,80–10,5%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

Запсибкомбанк

8,4–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

Московский кредитный банк

12–20,85%

12–20,85%

9,95–16,95%

9,95–16,95%

СМП Банк

8,79 - 14,70%

8,29 - 14,70%

8,29 - 14,70%

8,29 - 14,70%

Сургутнефтегазбанк

10,3–12,3%

9,5–11,5%

9,5–11,5%

9,5–11,5%

Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка

Банк Россия

8,3–9%

8,3–9%

8–8,7%

8–8,7%

Банк Санкт-Петербург

9–16%

7,99–15,7%

7,99–15,7%

7,99–15,7%

Банк Союз

9,5–17,5%

9,5–17,5%

9,5–16,5%

9,5–16,5%

Банк Центр-инвест

8–13,5%

7,75–13,5%

7,75– 13,5%

7,75–13,5%

ВТБ

8,4–11,1%

7,8–10,9%

7,8–10,9%

7,8–10,9%

Газпромбанк

8–10,8%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

Запсибкомбанк

8,4–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

Кубань Кредит

10,99–13,29%

10,99–13,29%

8,50–11,30%

8,50–11,30%

РНКБ Банк

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

СМП Банк

6,9–16,79%

6,9–16,7%

6,9–16,7%

6,9–16,7%

По данным Frank RG

Таблица 2. Банки, повышающие ставки

Банк/дата

31 января

29 февраля

31 марта

15 апреля

Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка

Абсолют-банк

9–20,25%

8,75–20%

9,75–21%

9,75–21%

Альфа-банк

8,49–11,39%

8,39–11,29%

9,09–12,29%

9,29–12,29%

Банк ДОМ.РФ

6–16,7%

6–16,7%

6,1–17,2%

6,1–17,2%

Банк Зенит

9,3–15,3%

9,3–15,3%

9,7–15,7%

9,7–15,7%

Банк Санкт-Петербург

8,5–12,75%

7,77–12,45%

7,77–12,7%

7,77–13,5%

Металлинвестбанк

8,5–12,5%

8,5–12,5%

8,99–12,5%

8,99–12,5%

МТС Банк

8,1–13,5%

8,1–13,5%

8,1–13,5%

8,5–14,3%

Промсвязьбанк

7,79–18,3%

7,5–17,8%

7,5–17,8%

8,2–19%

Райффайзенбанк

8,49–12,99%

8,49–12,99%

8,49–13,99%

8,49–13,99%

РНКБ Банк

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

Росбанк

7,19–16,19%

7,19–16,19%

7,89–16,89%

7,89–16,89%

Россельхозбанк

8,2–17%

8,2–17%

8,2–17%

9,6–17%

Совкомбанк

8,69–18,94%

7,99–17,64%

9,65–18,4%

9,65–18,4%

ТрансКапиталБанк

6,49–24,99%

6,49–24,99%

7,99–26,49%

7,99–26,49%

Уралсиб

8,49–13,49%

8,49–14,49%

8,79–15,99%

9,69–17,29%

ФК Открытие

8,6–16,2%

8,6–16,2%

9,7–17,7%

9,7–17,7%

ЮниКредит Банк

7,4–15,5%

7,4–15,5%

8,9–17%

8,9–17%

Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка

Абсолют-банк

9–16,25%

8,75–16%

9,75–17%

9,75–17%

АК Барс

7,99–10,4%

7,99–10,4%

7,99–10,5%

8,5–10,4%

Альфа-банк

9,19–14,59%

8,79–14,19%

9,49–14,69%

9,69–14,19%

Банк ДОМ.РФ

6–17,1%

6–16,9%

6–17,9%

6–17,9%

Банк Зенит

9,3–13,7%

9,3–13,7%

9,7–14,1%

9,7–14,1%

Металлинвестбанк

8,5–14%

8,5–14%

8,99–14%

8,99–14%

МТС Банк

8,3–14,1%

8,3–14,1%

8,9–14,8%

Райффайзенбанк

8,49–12,99%

8,49–12,99%

8,49–13,99%

8,49–13,99%

Росбанк

7,19–16,19%

7,19–16,19%

7,89–16,89%

7,89–16,89%

Россельхозбанк

8,4–18%

8,4–18%

8,4–18%

9,8–18%

Совкомбанк

8,69–22,15%

8,49–20,25%

9,89–21,75%

9,89–21,75%

Сургутнефтегазбанк

9,6–14,5%

9,2–14,5%

9,2–15,4%

9,2–15,4%

ТрансКапиталБанк

5,49–20,75%

5,49–18,99%

6,99–20,49%

6,99–20,49%

Уралсиб

8,99–13,49%

8,99–13,49%

9,79–15,29%

10,29–16,29%

ФК Открытие

8,15–16,2%

8,15–16,2%

9,65–17,7%

9,65–17,7%

ЮниКредит Банк

7,4–15,5%

7,4–15,5%

8,9–17%

8,9–17%

По данным Frank RG

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]